Cuando adquirimos un bien inmueble ya sea una vivienda, una nave industrial una plaza de garaje, un trastero, o cualquier otro, puede ocurrir que aquello que nos entregan no se corresponde con lo que esperábamos, con aquello que nos habían ofrecido, con lo que nos habían contado, con lo que habíamos visitado, en definitiva, con lo que pensábamos que estábamos comprando. Esto puede ser porque el inmueble que recibimos es muy distinto de aquel que creíamos que nos iban a entregar, porque no sirve para la finalidad buscada o porque no se encuentra en el estado esperado al tener defectos que no conocíamos. Extremos estos que de haber sabido hubieran determinado que no hubiéramos adquirido el inmueble o lo hubiéramos adquirido a un precio inferior del acordado.
Pues bien, en estas situaciones el ordenamiento jurídico nos puede amparar a través del saneamiento por vicios ocultos y de la posibilidad de exigir el cumplimiento o la resolución contractual por entrega de cosa distinta de la acordada.
El saneamiento por vicios ocultos está establecido expresamente en el artículo 1.484 del Código Civil que dice que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
En cuanto a la posibilidad de exigir el cumplimiento o la resolución contractual por entrega de cosa distinta de la acordada (aliud pro alio) es de construcción jurisprudencial. Se aplica el artículo 1.124 del Código Civil, referido a la acción general resolutoria ante el incumplimiento contractual, partiendo de lo establecido en el artículo 1.166 del mismo cuerpo legal que dispone que el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida.
En la práctica no resulta fácil distinguir entre una y otra situación: vicios de la cosa entregada y prestación diversa. Siendo muy importante la distinción ya que el Código Civil establece regímenes jurídicos diferentes en uno y otro caso con diferentes consecuencias jurídicas de entre las que cabe destacar por su importancia el plazo para el ejercicio de la acción: un plazo de caducidad de seis meses expresamente establecido en el artículo 1.490 del Código Civil para los vicios ocultos, frente al plazo general de prescripción de cinco años establecido para las acciones personales en el artículo 1.964 en caso de entrega de una cosa por otra. Por tanto, según el régimen que apliquemos podría verse frustrada la defensa de nuestros intereses ante la disconformidad con el inmueble que nos han entregado.
La diferencia entre ambas instituciones podría responder al grado de divergencia entre lo que nos entregan y lo que nos deberían haber entregado. Siendo la doctrina aliud pro alio adecuada para los casos de mayor divergencia y la de vicios ocultos para casos de menor importancia. Es decir, según la jurisprudencia, si nos encontramos ante defectos muy graves que suponen un incumplimiento por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente una absoluta insatisfacción a la parte compradora estaríamos ante la entrega de cosa distinta. Cuando se den otros defectos como imperfecciones, deterioros, adulteraciones serían considerados vicios ocultos. Una vivienda que resultara inhabitable o un trastero donde resultara imposible el almacenaje porque al haber grandes humedades las mercancías allí almacenadas se deteriorarían serían ejemplos de entrega de cosa distinta o aliud pro alio.
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