El pasado 31 de marzo entró en vigor el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. Este Real Decreto-ley en su artículo 46 limita la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor del real decreto-ley y el 30 de junio de 2022.
Conviene recordar que el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos dispone que la renta podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes. Si bien la ley establece que en caso de que pacten la actualización, pero no establezcan algún mecanismo concreto que detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), deja abierto que utilicen otro sistema, siendo muy habitual hacer referencia al Índice de Precios al Consumo (IPC).
El Real Decreto-ley 6/2022 pretende paliar las consecuencias negativas que para el arrendatario supone, en la actual situación inflacionista, actualizar la renta con arreglo al IPC. El Real Decreto-ley distingue entre los casos en que el arrendador no sea un gran tenedor y aquellos en que si lo sea, entendiéndose a estos efectos a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
Para los casos en que el arrendador sea un gran tenedor, las partes podrán pactar la actualización del contrato sin que en ningún caso esta pueda ser superior al resultado de aplicar la variación anual del IGC a fecha de dicha actualización. En defecto de pacto este será el límite de actualización del contrato.
Para los casos en que el arrendador no sea un gran tenedor, las partes podrán pactar la actualización del contrato. A falta de pacto, la actualización no podrá ser superior al resultado de aplicar la variación anual del IGC.
En ambos supuestos se tomará como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Por tanto, gracias a este Real Decreto-ley para actualizar la renta no se utilizará el criterio fijado en el contrato de arrendamiento, habitualmente el IPC, que ascendía en marzo al 9,8 %, sino que se estará a lo que pacten las partes con la limitación del IGC a fecha de la actualización para los casos en que el arrendador sea un gran tenedor. EL IGC se aplicará en todo caso a falta de pacto, un índice este, situado actualmente en el 2% y que no puede superar ese porcentaje de acuerdo con su definición. Con esta medida se evitan subidas de la renta superiores al 2% para que el actual proceso inflacionista no afecte al precio del alquiler de la vivienda.
