Medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios según el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria

Con estas medidas se pretende mitigar las situaciones de vulnerabilidad económica sobrevenida como consecuencia de la última declaración del estado de alarma realizada por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, a raíz de la crisis sanitaria provocada por el COVID-19.

Las medidas entraron en vigor el pasado día 24 de diciembre de 2.020 con el objetivo de proteger a los trabajadores autónomos y las pymes que desarrollan su actividad en locales de negocio arrendados, reduciendo los gastos fijos de arrendamiento que soportan, para permitir su viabilidad.

Los locales de negocio protegidos por la norma son aquellos a los que se refiere la ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 en su artículo tercero. Es decir, aquellos arrendamientos que no están destinados a vivienda permanente del arrendatario, concretamente los destinados a la realización de una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. El Decreto-ley también incluye el conocido como arrendamiento de industria, es decir, cuando el arrendamiento no solo recae sobre un local sino también sobre la actividad o negocio que en él se lleva a cabo.

La norma prima el acuerdo entre las partes, estableciendo medidas de protección a los arrendatarios de los locales de negocio solo para los casos en que tal acuerdo no se produzca.

Para la aplicación de las medidas de protección se distinguen dos situaciones según las características subjetivas del arrendador:

1. Si el arrendador es una empresa o entidad pública o un gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), existen dos alternativas:
   
   • Reducción del 50 por ciento de la renta. Solo habrá de abonarse la mitad de la renta durante el periodo de vigencia de la medida.
     
   • Aplazamiento en el pago de la renta. La renta se aplazará sin penalización ni devengo de intereses. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.
     
2. Si el arrendador no es un gran tenedor: solamente se podrá solicitar el aplazamiento en el pago de la renta.

REQUISITOS PARA QUE SEAN DE APLICACION LAS MEDIDAS

Para trabajadores autónomos

1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
   
2. Que su actividad,

• haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente al amparo del referido real decreto,

• o se haya visto reducida de forma que la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta haya descendido al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Para pymes

1. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, esto es:

• Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
• Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
• Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

2. Que su actividad,

• haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente al amparo del referido real decreto,
  
• o se haya visto reducida de forma que la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta haya descendido al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

ACREDITACION DE LOS REQUISITOS

La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID- 19, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable sobre la base de la información contable de ingresos y gastos. Si el arrendador lo requiere, el arrendatario tendrá que mostrarle sus libros contables para acreditar la reducción de actividad.

PROCEDIMIENTO PARA LA APLICACION DE LAS MEDIDAS

1. Solicitud a la parte arrendadora por el arrendatario. Según el Real Decreto-ley el arrendatario podrá solicitar una de las dos alternativas (reducción o aplazamiento de la renta) aunque parece razonable interpretar que el arrendatario puede solicitar ambas indicando cuál de ellas es su preferida. La solicitud debe realizarse por un medio fehaciente.
2. Contestación expresa del arrendador al arrendatario de su decisión. El arrendatario podrá elegir una de las dos alternativas, pero deberá elegir en todo caso una de ellas. El arrendador tiene un plazo máximo de siete días hábiles desde que se le haya formulado la solicitud para contestar. Si no contesta, la medida a aplicar será la solicitada (o preferida) por el arrendatario.
3. Aplicación de la medida a partir de la siguiente mensualidad transcurrido el plazo de siete días que tenía el arrendador para contestar.

Plazo

Para realizar la solicitud de la medida a la parte arrendadora por el arrendatario: antes del 31 de enero de 2.021. Aunque el Real Decreto-ley expresamente establece este límite temporal para realizar la solicitud, dada la situación extraordinaria que supone el estado de alarma parece razonable que este plazo pueda modularse y que solicitudes realizadas con posterioridad a la fecha indicada pudieran ser admitidas atendiendo a las circunstancias concretas del caso.

De vigencia de la medida de reducción de la renta o el aplazamiento del pago: durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas si las hubiese, y hasta un máximo de cuatro mensualidades más.

ARRENDADORES EN SITUACIONES DE INSOLVENCIA

Las medidas de protección al arrendatario no serán de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando como consecuencia de la aplicación de las medidas sea probable una situación de insolvencia o una insolvencia inminente o actual. Corresponderá al arrendador acreditar encontrase en alguna de las situaciones mencionadas.

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