En este post voy a exponer unas nociones sobre los complejos inmobiliarios privados, siendo preciso señalar que existe cierta confusión entre términos como complejo inmobiliario, mancomunidad, propiedad horizontal tumbada o urbanización privada.
¿Qué son los complejos inmobiliarios?
La Carta de Roma redactada tras el V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982 definió los complejos inmobiliarios como todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distinguen elementos privativos de propiedad exclusiva y elementos comunes, cuya titularidad corresponde con carácter instrumental y por cuentas porcentuales a quienes en cada momento son titulares de los elementos privativos.
Los complejos inmobiliarios aparecen regulados de manera explícita en nuestro ordenamiento a partir de la introducción del artículo 24 en la Ley sobre Propiedad Horizontal en el año 1999. Sin embargo, existían mucho antes y habían sido reconocidos por la jurisprudencia que los ha venido definiendo con menor a mayor acierto a lo largo del tiempo.
Para que pueda hablarse de complejo inmobiliario se requiere la existencia de una pluralidad de inmuebles, edificados o no, que pertenecen a varios titulares o que aun perteneciendo a uno solo tienen vocación de pertenecer a varios, como es el caso de un promotor que pretende enajenar diferentes activos inmobiliarios a diferentes propietarios; se requiere también la existencia de elementos o servicios comunes y una conexión con arreglo a una cuota entre la propiedad singular de las unidades inmobiliarias y los elementos o servicios comunes. Un complejo inmobiliario sería por ejemplo aquel formado por una parcela, un conjunto de chalés en régimen de propiedad horizontal tumbada y un chalé independiente; o aquel que forman un conjunto de apartamentos en régimen de propiedad horizontal, un club de golf y un hotel turístico.
¿Qué diferencia hay entre los complejos inmobiliarios y la propiedad horizontal?
En la propiedad horizontal se aplica la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH) imperativamente. En los complejos inmobiliarios privados rige la autonomía de la voluntad, solo se aplicará la LPH si los miembros del complejo así lo deciden o, en defecto de pactos, con carácter supletorio tal y como dispone el artículo 24 4. de la LPH. Otra cosa es que las fincas que componen el complejo inmobiliario puedan estar sometidas al régimen de propiedad horizontal de forma individualizada.
Mientras que en la propiedad horizontal se requiere la existencia de una unidad arquitectónica, un edificio normalmente, en los complejos inmobiliarios cada unidad tiene o puede tener su propia realidad arquitectónica sobre la que su titular ostenta el pleno dominio sin que quepan más obligaciones que las voluntariamente asumidas. El propietario en propiedad horizontal tiene limitaciones en cuanto a la realización de modificaciones arquitectónicas (artículo 7 1. de la LPH). El propietario del complejo inmobiliario es libre en principio de modificar interior y exteriormente la realidad arquitectónica ubicada en su parcela, aunque a veces se requiera autorización administrativa.
En los complejos inmobiliarios los elementos inmobiliarios pueden tanto afectarse como desafectarse mediante acuerdo de los copropietarios. Esto es, pasar a ser comunes o dejar de serlo pasando a ser privativos. Esto no se puede hacer en el régimen de propiedad horizontal. Si bien, el Tribunal Supremo ha distinguido entre elementos comunes esenciales (muro, tejado, fachada, cubierta) y accidentales. No pudiendo ser objeto de negociación separada los primeros, pero si los segundos (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 1999).
¿Qué es la Propiedad Horizontal Tumbada?
La propiedad horizontal tumbada tiene la naturaleza de una verdadera propiedad horizontal porque las fincas mantienen en común el suelo y el vuelo. Las propiedades inmobiliarias comparten un terreno, una superficie terrestre unida, sin parcelación, es decir, sin sufrir división, lindero o fracción. Se les atribuye la calificación de tumbadas porque los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales; los elementos no se superponen en planos horizontales, sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. Un ejemplo es el de chalés adosados en hileras que comparten un pasillo para acceder a una piscina y la propia piscina o comparten las rampas y garaje subterráneo que se encuentra debajo. Sin embargo, cabe señalar que la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 16 de junio de 2006 calificó este tipo de situaciones como complejos inmobiliarios privados.
¿Cuál es el régimen jurídico de los complejos inmobiliarios privados?
El régimen jurídico de los complejos inmobiliarios privados lo encontramos en el artículo 396 del Código del Civil que fue reformado por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en el artículo 24 de la LPH introducido por la mencionada ley en 1999, en el artículo 26 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015 y en el artículo 1255 de Código del Civil que establece la autonomía de la voluntad de los contratantes con los únicos límites de la ley, la moral y el orden público.
El artículo 396 del Código Civil establece un tipo especial de comunidad de bienes según el cual los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
Esta forma de propiedad es regulada con exhaustividad por la Ley sobre Propiedad Horizontal. El artículo 24 de la LPH expresamente señala que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y cuyos titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, participen con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. La jurisprudencia venía aplicando la LPH a los complejos inmobiliarios antes de la introducción del artículo 24 en la LPH.
En el artículo 26 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aparecen regulados los complejos inmobiliarios. El apartado cuatro contraviene la libertad operada por el artículo 24 de la LPH al poner limitaciones a la constitución de complejos inmobiliarios sobre una o varias fincas, exigiendo que estas sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.
El apartado cinco del artículo 26 se refiere a los complejos inmobiliarios de carácter urbanístico para los casos en que los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público. Imaginemos por ejemplo un parking privado en el subsuelo debajo de una plaza pública.
El apartado sexto de este artículo dispone que la constitución y modificación del complejo inmobiliario privado deberá ser autorizada por la administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen.
Por tanto, se puede concluir con arreglo a estos preceptos que, la normativa urbanística limita las posibilidades de los complejos inmobiliarios privados y que desde el punto de vista urbanístico estos son el resultado de un proceso de urbanización de iniciativa privada que tiene lugar una vez ha finalizado el proceso de urbanización público si subsistieran elementos, instalaciones o servicios de titularidad común a ciertas fincas privativas.
Constitución de los complejos inmobiliarios según la regulación de la Ley sobre Propiedad Horizontal
La remisión del artículo 10 3. de la LPH al artículo 17 6. del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, ha quedado obsoleto a la luz del nuevo texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015. Debemos aplicar el artículo 26 6. de este texto legal que dispensa de la obtención de autorización administrativa cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel, y cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.
El artículo 24 2. de la LPH regula la posibilidad de que los complejos inmobiliarios privados se sometan a la LPH constituyéndose en una sola comunidad de propietarios o en una agrupación de comunidades. En caso de que los copropietarios así lo decidan existen las dos alternativas mencionadas:
a) Que se constituyan en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En cuyo caso quedarán sometidos íntegramente a las disposiciones de la Ley sobre Propiedad Horizontal.
b) Que se constituyan en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizados por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Así mismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Los complejos inmobiliarios constituidos en una agrupación de comunidades gozarán a todos los efectos de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirán por la LPH con las especialidades que aparecen reguladas en el apartado tres del artículo 24:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad. Que el presidente de cada comunidad ostente la representación de los propietarios resulta congruente con lo dispuesto en el artículo 13 3. de la LPH.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de la LPH sobre el fondo de reserva. Esto significa que los complejos inmobiliarios constituidos en una agrupación de comunidades quedan exentos, salvo pacto en contrario, de la obligación de contar con el fondo de reserva al que se refiere el apartado 1. f) del mencionado artículo 9. Sin embargo, los complejos inmobiliarios constituidos en una sola comunidad de propietarios no quedan exentos a priori de tal fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
Respecto a la responsabilidad de las comunidades integradas frente a la comunidad agrupada(complejo inmobiliario constituido en una agrupación de comunidades), el artículo 22 de la LPH dispone que las comunidades de propietarios responden de sus deudas frente a terceros con todos sus fondos y créditos y subsidiariamente responden los miembros de la comunidad. Debemos considerar que el complejo inmobiliario constituido en una agrupación de comunidades de propietarios del que en su caso formen parte las comunidades integradas, es un tercero a estos efectos y que dado que según el artículo 24 2. b) las comunidades integradas responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada, subsidiariamente deberán responder por las deudas todos los miembros de cada una de las comunidades.
Constitución de los complejos inmobiliarios según la autonomía de la voluntad
El artículo 24 4. de la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH) dispone que a los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado dos (una sola comunidad o una agrupación de comunidades), les serán aplicables supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de la Ley sobre Propiedad Horizontal, con las mismas especialidades establecidas para los complejos inmobiliarios constituidos en una agrupación de comunidades.
Por tanto, rige la autonomía de la voluntad, son los copropietarios de los complejos inmobiliarios los que decidirán la forma en la que quieren constituirse, las normas o pactos que quieren que rijan el complejo y si quieren someterse a la LPH constituyéndose en una sola comunidad de propietarios o en una agrupación de comunidades. Los únicos límites a la autonomía de la voluntad son los que establece el artículo 1255 del Código Civil, que son la ley, la moral y el orden público.
Si utilizan otra forma de constitución diferente a las reguladas en la LPH, el complejo inmobiliario se regirá según lo pactado por los propietarios y supletoriamente por la propia LPH siempre que exista cierta copropiedad sobre elementos y servicios comunes que es la que da razón de ser a cualquier complejo inmobiliario. Que un complejo inmobiliario privado se constituya con otra forma jurídica diferente a las establecidas en LPH no debe confundirse con la existencia de un complejo inmobiliario de facto.
Además de la forma de constitución, los integrantes de un complejo inmobiliario privado pueden decidir elaborar unos estatutos bajo el mismo principio de libertad de pactos y los mismos límites del art. 1255 CC mencionados. Así lo ha señalado el Tribunal Supremo en Sentencia de 29 de mayo de 2009. Los estatutos son absolutamente eficaces entre los miembros del complejo inmobiliario, pero frente a terceros requieren publicidad registral.
Los complejos inmobiliarios, al igual que las comunidades en régimen de propiedad horizontal, carecen de personalidad jurídica y pueden existir y funcionar de facto sin necesidad de título constitutivo ni de su inscripción tal y como señala el Tribunal Supremo en Sentencia de 19 de julio de 2006, siendo el acceso al registro meramente declarativo por tanto y no constitutivo. Sin embargo, cabe su inscripción incluso cuando están en construcción.
El concepto de complejo inmobiliario no se debe confundir con otros conceptos como Junta de Compensación (entidad con personalidad jurídica integrada por varios propietarios del suelo que pretenden la ejecución de una actuación urbanística) o Entidad Urbanística de Conservación (entidad que también tiene personalidad jurídica y gestiona elementos públicos participando en mantener y conservar zonas urbanizadas en colaboración con la Administración).
