El proceso de compra de una vivienda comienza con la búsqueda en el mercado inmobiliario. Normalmente se miran y comparan viviendas en los portales inmobiliarios de Internet o se acude directamente a un agente inmobiliario.
Una vez se encuentran inmuebles en el lugar y con las características deseadas se tratará de visitar aquellos que a priori resultan atractivos.
Realizadas las vistas deberíamos solicitar la documentación relevante de aquellas viviendas que nos interesan para analizarla antes de comprometernos.
La documentación variará en función diferentes factores, como son el tipo de inmueble o si se trata de una vivienda nueva o usada.
Si se trata de una vivienda usada se recomienda analizar lo siguiente:
- Nota simple o Certificación del Registro de la Propiedad.
- Situación Catastral: especialmente si no existe coordinación con el Registro de la Propiedad conforme a las reformas de la Ley Hipotecaria y la Ley del Catastro Inmobiliario en el año 2015.
- Certificado de deudas con la comunidad de propietarios.
- Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
- Últimas Actas de la Junta de Propietarios, Cuentas Anuales y Presupuesto.
- Certificado de Eficiencia Energética.
- Verificar si se ha pasado la Inspección Técnica de Edificios en caso de que sea necesario. En Madrid se requiere esta inspección cada 10 años si el edificio supera los 30 años de antigüedad.
Tratándose de una vivienda nueva, cabe destacar documentos como la Licencia de Primera Ocupación (documento emitido por el ayuntamiento para confirmar que cumple la normativa urbanística y puede ser ocupado) o el Libro del Edificio (recoge el proyecto de obra con las modificaciones aprobadas, el acta de recepción, los agentes que han intervenido en la edificación, la memoria de calidades y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones).
Con carácter previo a la adquisición de cualquier compromiso, además del precio de la vivienda y la posible necesidad de obtener financiación con las implicaciones que ello supondría, debemos tener en cuenta los gastos de la operación de compra: honorarios del agente inmobiliario, gastos notariales y registrales, gestoría en caso de que decidamos contratar una y gastos de tasación de la vivienda si fuera necesaria.
Además, debemos pensar también en el pago de impuestos cuya cuantía dependerá del precio de la vivienda, de si se trata de un inmueble nuevo o usado y de la Comunidad Autónoma donde se encuentre.
Si se trata de una vivienda nueva:
- IVA: la regla general es el pago de un 10 % en todo el territorio nacional con excepción de Canarias donde en lugar de IVA hay que pagar un 6,5 % por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos asociados a la compraventa de una vivienda. Así pues, se aplica tanto a las escrituras de compraventa como a la formalización del préstamo hipotecario (aunque en este último caso el obligado al pago es el banco). Este impuesto tiene dos cuotas:
- Cuota fija: hace referencia al papel timbrado en el que deben extenderse los documentos notariales y se cifra en 0,30 € por pliego y 0,15 € por folio. Esta cuota es la misma en todo el territorio nacional.
- Cuota variable: se aplica cuando el objeto de las escrituras es inscribible en el Registro de la Propiedad y varía según la Comunidad Autónoma siendo por ejemplo en Madrid la regla general un 0,75 %.
Si se trata de una vivienda usada:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Varía según la Comunidad Autónoma. Siendo por ejemplo en Madrid actualmente la regla general un 6 %.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Si la vivienda es usada solo se abonará la cuota fija de este impuesto, es decir, con relación al papel timbrado en el que deben extenderse los documentos notariales 0,30 € por pliego y 0,15 € por folio.
Lo habitual es que en el proceso de compra intervenga un agente inmobiliario que tendrá interés en que firmemos algún tipo de documento relativo a la visita y posible adquisición del inmueble. Antes de firmar cualquier documento conviene tener claro que se firma: documento de visita, reserva, señal…. En realidad, da igual el nombre del documento, lo importante es saber qué derechos y obligaciones dimanan de ahí, que honorarios cobra el agente inmobiliario, a quien, cuando, etc.
Con independencia de que nos guste más o menos el agente inmobiliario, si estamos interesado en una vivienda concreta, tendremos que aceptar a aquel que nos la ofrece. No obstante, conviene señalar que el contrato de intermediación inmobiliaria es considerado un contrato de resultado: conseguir que el comprador encuentre un bien inmueble y/o que el vendedor venda un bien inmueble. Por tanto, normalmente surge la obligación de pago de honorarios cuando se consigue ese resultado, esto es, cuando comprador y vendedor se ponen de acuerdo en la compraventa de un determinado inmueble por un determinado precio gracias a la intervención del agente.
Es muy recomendable guardar la información de la oferta: anuncio publicado en Internet, información y publicidad facilitada por el agente inmobiliario, el vendedor o cualquier otra persona que intervenga en el proceso. Toda esta información formará parte de la relación contractual, y de ella surgen obligaciones para la parte vendedora. Podrá resultar muy útil en caso de que posteriormente surjan problemas una vez la parte compradora haya decidido adquirir el bien inmueble.
Para formalizar la compra lo habitual es firmar un contrato privado de compraventa con arras. Con carácter previo a la firma de este documento es muy importante que comprador y vendedor se hayan puesto de acuerdo en todos los extremos de la compraventa. En este documento conviene que aparezcan todos los datos de la operación: identificación del bien inmueble con la información registral, precio, forma y momento de pago, el plazo de finalización de las obras en su caso, la fecha de la entrega de llaves y la penalización si se produce un retraso, tipo de arras pactadas, los criterios que deben seguirse para fijar la fecha de otorgamiento de escritura, quién debe dirigirse al notario, quién se hace cargo de los gastos, si existe o no facultad de desistimiento, que ocurre si el comprador no obtiene la financiación esperada en caso de necesitarla y qué pasa en caso de incumplimiento, etc. Se puede incluir un plano, una memoria de calidades y una descripción de la vivienda, del edificio y de las zonas comunes en caso de que existan.
Con posterioridad, normalmente en la fecha previamente pactada en el contrato privado de compraventa, se suele acudir al notario para otorgar escritura pública de compraventa para posteriormente inscribirla en el Registro de la Propiedad.
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