Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 están sujetos salvo algunas excepciones al derogado texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU del 64). Estos contratos se conocen vulgarmente como contratos de renta antigua y aunque hayan pasado casi cuatro décadas desde que se celebraron los últimos contratos amparados en esta regulación, todavía hoy nos encontramos con un número considerable de ellos.
Estos contratos además de por el pago de una renta baja se caracterizan por la existencia de una prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario o inquilino (artículo 57 de la LAU del 64), lo cual se traduce en la práctica en que este puede continuar arrendando la vivienda de manera indefinida.
Sin embargo, hay supuestos en los que el derecho a la prórroga forzosa se desvanece (artículo 62 de la LAU del 64):
- Cuando existe la necesidad de usar la vivienda por parte del arrendador, sus descendientes, o sus ascendientes.
- Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.
- En caso de que la vivienda se encuentre desocupada durante más de seis meses en un año sin que exista una razón justificada.
- Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población.
- En el supuesto de que el arrendatario tenga a su disposición una vivienda desocupada como titular un derecho real de goce o disfrute, es decir, sea propietario o usufructuario de una vivienda apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.
La existencia de estos supuestos es causa de resolución del contrato que podrá ejercitar el arrendador (artículo 114 11. de la LAU del 64).
En los contratos de renta antigua hay posibilidad de subrogación en el contrato por parte del cónyuge del arrendatario, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento o de los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
La duración de la subrogación para el cónyuge, los ascendientes y los hijos del arrendatario afectados por una minusvalía igual o superior al 65 por 100 será vitalicia. Para los hijos no afectados por tal minusvalía será de dos años o hasta que cumplan veinticinco años, si esto ocurriera posteriormente.
Si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario convivientes, podrá producirse una segunda subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior salvo que estuviese afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100 en cuyo caso el contrato se extinguirá por su fallecimiento.
En los contratos de renta antigua el arrendador puede repercutir ciertos costes al arrendatario. Así por ejemplo puede exigir al inquilino el pago del impuesto de bienes inmuebles, la tasa de basura o los gastos de comunidad.
También se pueden repercutir al arrendatario los costes de las obras de reparación necesarias para mantener el inmueble en estado de servir para ser usado como vivienda. La mencionada repercusión deberá hacerse de forma escalonada con las especialidades y límites marcados por la ley.
La vigente Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 dispone una serie de reglas para poder actualizar la renta de los contratos de renta antigua y establece la posibilidad de su ulterior actualización anual según la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expresamente otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste el de aplicación.
