El régimen jurídico de los alojamientos turísticos en la ciudad de Madrid, obedece a regulaciones de carácter estatal, autonómico y local. El Estado tiene competencia en materia de arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.
La Comunidad de Madrid es competente en materia de turismo y el Ayuntamiento en urbanismo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos excluye expresamente este tipo de alojamientos de su ámbito de aplicación en su artículo 5. e. refiriéndose a los alojamientos turísticos como la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Por su parte, la Ley de Propiedad Horizontal menciona este tipo de alojamientos en el artículo 17. 12. al establecer la posibilidad de que las comunidades de vecinos puedan limitar o condicionar el ejercicio de este tipo de actividad, o establecer cuotas especiales de gastos o incremento en la participación en los mismos, con un límite del 20%, a quienes realicen aquella actividad.
Se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
La Comunidad de Madrid mediante Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico (modificado parcialmente por Decreto 29/2019, de 9 de abril), define este tipo de alojamientos considerando:
- Apartamento turístico
Se consideran apartamentos turísticos a los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamientos y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual por sus propietarios o representantes, al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente para los usuarios, mediante precio y que cumplan con el principio de unidad de explotación.
Se exige que estén ubicados en la totalidad de un edificio, o parte independizada, con accesos y escaleras de uso exclusivo, y además se requiere un mínimo de cuatro unidades de alojamiento.
- Vivienda de uso turístico
La vivienda de uso turístico son aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.
El mencionado Decreto establece una serie de requisitos para poder explotar este tipo de alojamientos como son:
- La declaración responsable de inicio de actividad.
- La inscripción en el Registro de Viviendas Turísticas de la Comunidad de Madrid.
- El certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (documento emitido por un arquitecto o arquitecto técnico, que acredita que una vivienda de uso turístico cumple con ciertos requisitos de calidad y seguridad establecidos en el propio Decreto).
- Ciertas condiciones de distribución de las estancias y equipamiento de estas.
- La limitación del número de plazas que pueden ser alojadas en función de la superficie.
- La clasificación por categorías de una a cuatro llaves de los apartamentos turísticos y los requisitos mínimos para cada una de ellas.
- Las exigencias de seguridad e información a los usuarios.
- El seguro de responsabilidad civil.
- La placa distintiva en la entrada.
- O la obligación de remitir a las correspondientes comisarías de policía la información relativa a la estancia de las personas alojadas.
El incumplimiento de los requisitos puede conllevar distintas sanciones administrativas, y estas, según la normativa autonómica, se clasifican en infracciones leves, graves y muy graves.
Las infracciones muy graves como por ejemplo la oferta, prestación de servicios y la realización de actividades sin haber presentado la declaración responsable exigida, pueden llevar aparejadas multas de hasta 300.000 euros.
El Ayuntamiento de Madrid, por su parte, mediante acuerdo del Pleno, de 27 de marzo de 2019, aprueba el Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje.
Este Plan Especial modifica la ordenación del uso de servicios terciarios en su categoría de hospedaje establecida en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997.
De esta forma, el Ayuntamiento utiliza el planeamiento urbanístico de desarrollo para regular esta materia, apoyándose en el artículo 50. 2. de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid que dispone que el Plan Especial podrá modificar o mejorar la ordenación pormenorizada previamente establecida por cualquier otra figura de planeamiento urbanístico debiendo, eso sí, justificar suficientemente en cualquier caso su coherencia con la ordenación estructurante.
El Plan Especial divide la ciudad en tres zonas o anillos:
ANILLO 1
- Distrito Centro Palacio: Embajadores, Cortes, Justicia, Universidad, Sol.
ANILLO 2
- Distrito Chamberí: Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Ríos Rosas, Vallehermoso.
- Distrito Chamartín: El Viso.
- Distrito Salamanca: Recoletos, Goya, Lista, Castellana.
ANILLO 3
- Distrito Tetuán: Bellas Vistas, Cuatro Caminos, Castillejos, Almenara, Valdeacederas, Berruguete Distrito Chamartín: Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Nueva España, Castilla Distrito Salamanca: Guindalera, Fuente del Berro.
- Distrito Retiro: Estrella, Adelfas.
- Distrito Arganzuela: Legazpi.
- Distrito Usera: Almendrales, Moscardó.
- Distrito Carabanchel: Comillas, Opañel, San Isidro.
- Distrito Latina: Los Cármenes, Puerta del Ángel.
- Distrito Moncloa-Aravaca: Parte de Casa de Campo, Parte de Ciudad universitaria.
Según la zona en que nos encontremos y según si el hospedaje, se lleva a cabo en todo el edificio o sólo en una parte de este, varía la regulación establecida en el Plan Especial del Ayuntamiento.
Si el hospedaje se da en la totalidad de la edificación (apartamentos turísticos), se establece un régimen de prohibiciones con posibilidad de autorización en algunos casos bien mediante licencia urbanística, bien mediante la tramitación de un plan especial de control urbanístico ambiental de usos o de un plan especial de protección.
Si el hospedaje se da sólo en parte de la edificación (viviendas de uso turístico), dependerá de la planta del edificio donde se pretende implantar el uso, exigiéndose en los anillos 1 y 2 el acceso independiente.
En el anillo 3 no será necesaria la existencia de acceso independiente si en el edificio se admiten otras clases de uso terciario. El Plan define acceso independiente como aquel acceso desde el espacio de uso público hasta los locales donde se implante el uso de hospedaje, sin utilizar elementos comunes del edificio residencial. Esta exigencia hace muy difícil que en la práctica se puedan ofertar este tipo de alojamientos.
El ejercicio de la actividad sin la necesaria autorización municipal podrá suponer expediente de cese o la clausura del establecimiento para uso como alojamiento turístico.
Además, podrán imponerse sanciones de entre 30.001 y 600.000 euros, con arreglo a la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, donde la implantación y el desarrollo de usos incompatibles con la ordenación urbanística aplicable es considerada una infracción grave.
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